Przekształcenie we własność a przedsiębiorcy: O co chodzi z pomocą de minimis?

To w głównej mierze do tych podmiotów skierowana była nowelizacja z dnia 6 grudnia 2018 r. zmieniająca ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (nowelizacja weszła w życie również 1 stycznia 2019 r.). Chodziło bowiem o kwestie opłaty wyrównawczej, którą należy zapłacić, jeśli na skutek przekształcenia dojdzie do przekroczenia dopuszczalnej pomocy de minimis – jest ona bowiem limitowana do 200 tys. euro w ciągu trzech kolejnych lat.

Dlaczego w przypadku przekształcenia mówimy o pomocy de minimis? Dlatego, że dotychczasowy użytkownik wieczysty-przedsiębiorca, po przekształceniu otrzyma grunt na własność za cenę niższą niż rynkowa. Mówiąc precyzyjnie, korzyścią w tym przypadku jest różnica pomiędzy wartością rynkową gruntu a sumą opłat przekształceniowych.

Co się dzieje zatem, gdy pula pomocy de minimis zostaje przekroczona? Przedsiębiorca musi wnieść dopłatę, której wysokość stanowi różnicę pomiędzy wartością działki a opłatą przekształceniową.

W niektórych przypadkach kwota ta byłaby tak wysoka, że mogłaby doprowadzić do bankructwa spółdzielni mieszkaniowych czy inwestorów.

Jak nowelizacja z 6 grudnia 2018 r. rozwiązała ten problem? Obecnie podmioty objęte nowymi przepisami mogą wybierać pomiędzy dwoma sposobami na wniesienie opłaty przekształceniowej. Pierwsza z nich to zasada (forma pomocowa) polegająca na wniesieniu jednorazowo 20 opłat przekształceniowych z ewentualną dopłatą w przypadku przekroczenia limitu pomocy de minimis.

Drugi sposób (forma niepomocowa) został skonstruowany specjalnie dla przedsiębiorców dysponujących większymi powierzchniami gruntu, by uniknąć sytuacji, w której zaczęliby podlegać pod przepisy i pomocy publicznej. Aby skorzystać z nowego sposobu wnoszenia opłaty, w terminie 3 miesięcy od dnia przekształcenia, mogą oni złożyć oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty z tytułu przekształcenia przez okres do 99 lat, w zależności od wysokości stawki procentowej dotychczasowej opłaty rocznej, to jest odpowiednio przez okres:

• 99 lat, jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej wynosi 1 proc. wartość gruntu,

• 50 lat, jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej wynosi 2 proc. wartości gruntu,

• 33 lat, jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej wynosi 3 proc. wartości gruntu,

• w którym suma opłat nie przekroczy wartości rynkowej nieruchomości – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej jest wyższa niż 3 proc.

W nowelizacji uregulowano również wysokość i sposób uiszczania opłaty w warunkach zbycia nieruchomości obciążonej obowiązkiem uiszczania opłat na rzecz przedsiębiorcy. Zgodnie z przyjętą zasadą, w takich przypadkach będzie wydawane specjalne zaświadczenie potwierdzające wysokość i okres opłaty pozostały do jej uregulowania. Nabywca tym samym będzie mógł kontynuować płatność, by uniknąć dopłaty związanej z przekroczeniem pomocy de minimis. Nowy właściciel ma obowiązek wystąpienia do właściwego urzędu o wydanie niniejszego dokumentu w ciągu 30 dni od dnia nabycia nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że sam organ nie może wydać takiego zaświadecznia z urzędu.

Jak zwraca natomiast uwagę dr Łukasz Bernatowicz, ekspert BCC, błędem nowelizacji jest brak ustanowienia regulacji dotyczących zbycia nieruchomości przez przedsiębiorcę na rzecz podmiotu niebędącego przedsiębiorcą. Jego zdaniem, może to rodzić zagrożenie związane z omijaniem przez przedsiębiorców przepisów o pomocy publicznej. Zgodnie jednak z treścią ustawy, w przypadku tego rodzaju obrotu wtórnego, będzie miała zastosowanie ogólna zasada wnoszenia opłaty przekształecniowej przez 20 lat.

Równie ważnym przepisem dla przedsiębiorców okazuje się art. 14 ust 1 znowelizowanej ustawy. Z jego treści wynika bowiem, że za dzień udzielenia pomocy publicznej należy uznać dzień zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie.

]]>
Więcej informacji

Prawo budowlane w Polsce

Prawo budowlane – najważniejsza polska ustawa z zakresu projektowania, budowy, nadzoru, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych oraz zasad działania organów administracji publicznej w tym zakresie.

Ustawa reguluje także sprawy związane z:

  • ochroną środowiska podczas działań związanych z wykonywaniem rozbiórek, wznoszenia nowych obiektów i ich utrzymania
  • miejscem realizacji inwestycji i sposobem uzyskiwania pozwolenia na budowę oraz rozbiórkę, a także określeniem rodzajów robót budowlanych i budów niewymagających pozwolenia na budowę
  • oddawania obiektów budowlanych do użytkowania
  • prowadzeniem działalności zawodowej osób związanych z budownictwem (uprawnień do wykonywania samodzielnych funkcji w budownictwie, tzw. uprawnienia budowlane) i ich odpowiedzialnością karną i zawodową
  • prawami i obowiązkami uczestników procesu budowlanego
  • postępowaniem w wypadku katastrofy budowlanej.

Pierwszy akt prawny, w którym można dopatrywać się odpowiednika obecnej ustawy Prawo budowlane, powstał 16 lutego 1928 roku. Było to rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej o „prawie budowlanym i zabudowaniu osiedli”. Przepis ten był bardzo obszerny, liczył aż 422 artykuły i jako rozporządzenie wydany został z mocą ustawy (wg przedwojennych uregulowań prawnych zawierał artykuły). Tak duża liczba umieszczonych w nim artykułów absolutnie nie oznacza jednak, że był on bardziej złożony i skomplikowany od obecnych przepisów. Jego objętość wynikała wyłącznie z prostego faktu, że obszar kodyfikacji w nim zawartej był bez porównania szerszy niż w obecnej ustawie Prawo budowlane. Oprócz dzisiejszych kwestii wchodzących w sferę zainteresowania Prawa budowlanego znalazły w nim miejsce liczne zagadnienia z zakresu dzisiejszej ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ochrony przeciwpożarowej, prawa cywilnego, ustawy o drogach publicznych, prawa lokalowego czy wreszcie dzisiejszych przepisów techniczno -budowlanych dla części obiektów budowlanych.

Ostatni przedwojenny tekst jednolity rozporządzenia z 1928 roku ukazał się w Dzienniku Ustaw nr 34 z 17 kwietnia 1939 roku pod pozycją 216.

Dowodem uniwersalności przedwojennego prawa budowlanego może być fakt, że zostało ono zastąpione przez nowe przepisy dopiero po ponad 33 latach, 13 sierpnia 1961 roku, kiedy to jego miejsce zajęła ustawa Prawo budowlane z 31 stycznia 1961 roku, opublikowana w Dzienniku Ustaw nr 7 z 1961 roku pod pozycją 46.

Ówczesna, pierwsza polska powojenna ustawa budowlana, była już znacznie odchudzona, liczyła zaledwie 96 artykułów i przetrwała jako akt obowiązującego prawa przez kolejnych blisko 14 lat, aż do l marca 1975 roku. O jej precyzji i jednoznaczności oraz adekwatności w opisie procesu budowlanego rzeczywistości lat 60-tych może świadczyć fakt, że w okresie wspomnianych 14 lat dokonano zaledwie dwóch niewielkich nowelizacji jej pierwotnego tekstu.

Od l marca 1975 roku weszła wżycie kolejna, nowa ustawa Prawo budowlane. Jej wprowadzenie związane było z przeżywanym w tym okresie znacznym ożywieniem gospodarczym, związanym z chwytliwym hasłem „budowy drugiej Polski”, w sposób szczególnie duży przekładającym się na skalę rozpoczynanych i prowadzonych wówczas inwestycji budowlanych.

Ustawa ta zawierała tylko 71 artykułów, a ważniejsze zmiany to likwidacja funkcji inspektora nadzoru inwestorskiego (na całe 6 lat, aż do roku 1981, kiedy to w jednej z kolejnych nowelizacji inspektor nadzoru wrócił do tekstu ustawy), zniesienie wymogu zdawania egzaminu przy nabywaniu uprawnień budowlanych, zwanych wówczas „stwierdzeniem posiadania przygotowania zawodowego do pełnienia samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie”, itd.

Transformacja ustrojowa początku lat 90-tych wymusiła rozpoczęcie prac nad całkiem nowym prawem budowlanym. Liczne rządowe, resortowe i środowiskowe projekty nowej budowlanej ustawy zasadniczej zostały scalone w 1993 roku w jeden rządowy projekt nowej ustawy i ostatecznie w dniu 7 lipca 1994 roku Sejm przyjął nową ustawę Prawo budowlane, z datą jej wejścia w życie określoną na l stycznia 1995 roku.

Formalnie obowiązuje ona do dnia dzisiejszego, z tym, że ilość nowelizacji, jakim podlegał jej tekst w ciągu 17 lat od momentu wprowadzenia powoduje, że już tylko w bardzo małym stopniu obecne jej zapisy przypominają te, z którymi mieliśmy do czynienia na początku roku 1995.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *